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广州南沙新区(自贸片区)支持新兴产业园发展的用地管理意见

来源:南沙区发改局发布日期:2017-10-13【浏览字号:

  为落实《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7 号)的有关精神,保障和促进广州南沙新区(自贸片区)科学发展,全面贯彻落实我区新型城市化发展战略,聚焦培养新产业、新业态、新技术、新模式,推进我区产业结构调整和转型升级,促进我区战略性新兴产业的规模化、集约化和高端化,切实解决新兴中小企业用地难问题,进一步支持和规范新兴产业园的发展,制定本意见。

  一、园区内涵

  (一)园区定位

  新兴产业园是以节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等7大战略性新兴产业以及具有高技术支撑和创新管理模式的外贸产业、高技术立体仓储与物流产业、高端生态旅游产业、数据应用产业等有利于南沙支柱产业发展转型和经济枢纽成熟的产业类型为主导产业,以设计、创意、研发、品牌、营销、结算等产业链“两端”环节为主要业态,以能耗低、污染少、附加值高、成长性好的中小企业为主要服务对象,功能复合、设施共享,适宜创业、生活、交流的新型产业社区。新兴产业园是集产业、办公、住宅、商业功能为一体的产业综合体。严格限制一般性成规模生产、制造等产业链“中间”环节(用于研发和试验场地除外)进入园区。对于当前未预见的新兴产业,允许园区投建方召开同行评议会进行认定,并报区发改局牵头会审审定,纳入新兴产业分类名录。

  (二)用地功能

  新兴产业园区内土地可按不同功能混合利用,同一地块或同一建筑物可兼容多种功能,建筑物使用功能符合用地性质,园区以产业功能为主导用途(主要为产品设计、创意、研发、试验、成品展示等用途),可按规划适度配置一定比例的商业、办公、住宅建筑面积,并保证足够的公建配套设施面积。

  (三)园区准入条件和认定办法

  新兴产业园区投建方根据国家、省、市鼓励发展的新产业、新业态政策要求和园区产业定位,制定园区项目准入条件和管理办法、进驻园区企业认定办法,并报投资贸易促进局牵头会审审定。

  二、土地储备

  (一)优先安排新兴产业发展用地

  依据国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》、《中国制造2025》、“互联网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态政策要求,根据南沙新区(自贸片区)的实际,充分发挥用地预申请政策作用。土地利用年度计划中的新增建设用地指标向新兴产业园区适度倾斜,地块的区位优先满足预申请新兴产业规划要求匹配的区位。

  区国土资源和规划局作为受理新兴产业园用地预申请主体,安排的新兴产业新增建设用地指标优先满足通过预申请企业。申请材料应该包括用地计划、园区发展定位与发展计划、产业市场发展报告以及其他由区国土资源和规划局审定和同行评议需要的材料。

  (二)鼓励利用存量建设用地

  1.构建低效用地腾退机制。根据低效利用土地调查,对辖区内不符合产业发展要求,产能低下,圈而不用等低效用地进行登记造册,纳入收回计划。利用存量低效建设用地开发建设新兴产业园,统一纳入政府储备。鼓励原土地权利人提供土地用于新兴产业园开发,对其前期投入按不低于城市更新政策中政府收储补偿标准给予补偿(具体补偿标准以收储时点的城市更新相关政策为准)。

  2.鼓励盘活存量工业用地。在符合南沙新区(自贸片区)控制性详细规划的前提下,鼓励利用已办理《国有土地使用证》或《房地产权证》等权属证件的存量国有建设用地开发建设新兴产业园。土地权利人应根据经批准的新规划建设方案,与区国土资源和规划局重新签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议,土地用途变更为新兴产业园综合用地,按照申请缴交出让金时点、新旧用途市场评估价差价补交土地出让金,并办理土地或房屋的变更登记手续。

  三、园区规划要求

  (一)规划要求

  新兴产业园区规划由参与竞标的园区投建方编制,园区规划需满足现行“三规”要求。园区规划要考虑新兴产业园主导产业类型对区位、公共基础配套设施和环境影响评价的要求,作为供地优先匹配的参考条件。

  (二)规划条件

  在不低于《广州市产业用地指南》(最新版)规定的相应容积率要求下,新兴产业园区内产业用途的建筑面积不得低于园区计容总建筑面积的50%;产业和办公用途的建筑面积不得低于园区计容总建筑面积的65%;住宅用途的建筑面积不得高于园区计容总建筑面积的20%、用地面积不得高于园区总用地面积的15%,住宅用地应适当集中,合理安排布局,与园区的产业用房及周边的产业用地既要联系便捷又要避免相互干扰。

  (三)用地规模

  新兴产业园可分期供地,首期用地规模原则上控制在20公顷以内,整体规划控制一般不超过80公顷,用地指标满足《广州市产业用地指南》(最新版)规定要求。对用地规模较大的项目,需要在编制规划、项目计划时提出预留发展用地需求及其发展规划,待上期用地按规划要求建设并通过供后评价,由园区投建方向区国土资源和规划局提出下期用地申请;根据市场需要,允许修编下期用地项目投建规划方案,由区国土资源和规划局组织同行评议,对通过评议的用地申请,予以出让预留发展用地。

  四、土地供应

  新兴产业园土地供应,应体现“公开、公平、公正”原则,维护土地市场规范运行,具体要求如下:

  (一)土地供应要求

  参与新兴产业园土地供应项目的竞买人要求在竞买时已满足对注册地址的要求。同意遵守项目投资协议等规定的在竞得地块后,对产业类型定位、注册资本、投资强度、土地产出率以及供后评价等约束性指标的要求。提交相应用地的园区总体规划、园区项目准入条件与管理办法、入园企业认定办法等技术方案,作为竞标的一部分。

  (二)土地供应方式

  1.新兴产业园一般采用公开挂牌出让方式供地,可根据项目情况设定产业类型、注册地址,以及依据产业类型设定注册资本、投资强度、土地产出率、供后评价等区招商部门商定的竞买要求。

  2.新兴产业园也可采用公开招标出让方式供地,招标内容一般由商务标、技术标和地价标组成。也可以先公开对技术、商务部分招标,中标人再通过拍卖方式竞拍土地。商务标权重一般不得低于30%,不高于45%,主要包括投资主体实力、历史业绩、招商计划、园区业态、产业分析、投资计划、园区管理、经营服务等方面内容。技术标权重一般不低于45%,主要包括各用途控制比例、基础设施建设、园区修建性详细规划等项目总体架构及技术解决方案方面内容。

  3.鼓励“租让结合,先租后让”的出让方式供应土地。以公开方式确定中标人或竞得人,中标人或竞得人先行租赁土地进行建设,首次租赁期同产业园区评估期,租金可一次性缴交或按年度缴交,具体根据租赁合同约定办理。期满通过供后评价,符合租赁合同约定使用条件的,再按照协议方式办理出让手续。

  (三)出让金管理

  1.地价标准。公开出让的起始价原则上为公开出让的底价,不得低于相应地段相应用途级别基准地价,不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和,不得低于国家、省规定的土地出让最低价。

  新兴产业园用地的出让起始价格按用地类型的市场评估价执行。

  符合省、市战略性新兴产业优先发展目录和区鼓励发展新兴支柱产业的产业园,出让起始价格按上述新兴产业园综合用地计算地价的70%综合拟定。

  2.地价缴交。新兴产业园项目可以分期缴纳土地使用权出让金,但合同签订后一个月内支付额不得低于出让成交价款总额的50%,余款原则上应在6个月内缴清。

  3.鼓励新兴产业园地下空间的开发和利用。地下空间使用规划方案应明确列入园区规划方案,不得私自变更,不计算土地出让金。

  五、园区建设

  (一)存量用地的开发建设

  利用存量建设用地开发建设新兴产业园的,应按照重新确定的规划条件报建和实施建设改造。

  (二)开发进度和时序监管

  新兴产业园可结合招商引资和市场需求,合理安排开发进度,并在签订土地出让合同后2年内,先行实施园区总体规划和基础设施建设。新兴产业园区内产业类设施的开发应不迟于非产业类配套设施的开发。

  (三)违法建设监管

  未经批准擅自建设的,由区国土资源和规划局、城管局等部门按照相关法律、法规的规定进行查处,其进驻企业不得办理工商、税务等相关登记注册手续。

  (四)建设监管说明

  土地出让合同应明确园区开发投建的开、竣工时间,对未按合同约定时间建设的项目,根据建设延迟量,按照合同规定承担违约责任。

  (五)运营监管

  严格落实园区定位中环保和安全监管方面的要求,将运营监管工作纳入园区开发建设的发展规划,同步部署、同步推进,加强对园区投建方及进驻企业的环保和安全监管,促进园区环保、安全与发展相协调。进驻企业应按照国家、省、市、区的相关环境影响和安全评价要求落实并确保设施正常运行;若违反环境影响和安全评价要求且无法按时完成整改的,由园区投建方责令其退出园区。

  六、园区土地使用

  (一)出让限定条件

  经供后评价达到要求的园区,方可销售产业、办公和配套住宅。

  买卖与租赁条件。园区内产业、办公和配套住宅房产、公寓等的租售仅面向进驻园区的企业(非个人)。

  (二)产权登记发证

  新兴产业园应按规划要求和竣工验收实际用途进行房地产确权登记。根据规划竣工验收图件及批文确定规划功能为产业、办公和配套住宅用途的,可按照房屋的幢、层、套、间等有固定墙体界限的部分为基本单元进行分割登记。新兴产业园综合用地土地使用期限最高为50年,园区内商业性公共服务设施、园区配套服务设施和地下空间建筑面积不可分割登记及转让。

  (三)买卖与租赁

  园区内房地产出租、出售应按有关规定和出让合同约定办理。新兴产业园区内已确权登记的房产且经评价达到要求的,可以按幢、层、套、间等为基本单元分割转让产业、办公和配套住宅房产。园区投建方与受让方签订的买卖合同和租赁合同中应当约定园区内房产出售、出租、转租、转让、抵押的限定性条件。

  1.园区产业和办公、住宅用途房产的受让人(含再次转让)须是在南沙新区(自贸片区)依法注册登记的企业,符合园区准入条件已进驻园区。

  2.园区配套住宅依照国家、省、市现售商品房管理的相关规定,具体销售价格、交付方式等由园区投建方自行制定,且必须明确告知产品的使用期限、权利范围等区别于园外房地产产品的要素特征。

  3.园区产业、办公和配套住宅房产用于出租和自用的比例不得低于相应用途计容总建筑面积的20%,用于出售的比例不得高于相应用途计容总建筑面积的80%。

  4.园区出售前后的物业管理由园区投建方负责落实。

  5.对于已进驻园区的企业,出现撤出、注销等情况,其所购置的相关物业可以转让给园区其他已进驻或新进驻的企业,无法转让的由园区投建方按其原购买成本价回购。

  (四)买卖与租赁监管

  园区投建方应当在出售房产前,将拟出租和出售的房产单位列表报送区国土资源和规划局登记备案,租售单位列表一经确认,不得随意调整更改。出售、出租与转让、转租的数据信息纳入区国土资源和规划局房产交易信息库进行动态监管。经审核不符合出让合同约定的,不得办理转移登记或租赁备案登记。

  七、园区供后评价

  (一)供后评价要求

  新兴产业园用地的《国有建设用地使用权出让合同》或出让合同变更协议中应约定在用地供应后原则上不超过6年实施供后评价,对时间有特殊要求的产业类型按照竞标时制定的标准执行。

  对于现有产业园参与认定新兴产业园的对象,以认定通过时间为评价期起点,申请提前供后评价时评价期不得少于2年。

  允许新兴产业园投产后提前申请供后评价。

  供后评价由区产业园区开发办牵头引入专业第三方对园区实施供地后评估。具体实施办法与评价标准由专业第三方制定并会同供后评价工作小组完善,工作经费由区财政予以保障。

  新兴产业园投产后,按照合同约定评价期限,截止前3个月提交评价资料,由第三方机构具体实施评估。

  (二)供后评价结果处理

  对于通过“公开出让”方式供应用地的园区,园区经评价未达到要求或逾期未进行评价的,受让人应按合同约定补充支付出让成交价款总额的40%,并需要进行下期用地评价,整改两次仍未通过供后评价则启动退出机制,实施园区物业公开转让,转让以园区当前定位和相应约束标准为前提,无法转让的园区由区指定国有企业按原建设成本价回购。

  对于园区投建方受让用地时,享受了土地出让金优惠,但供后评价没有认定为优秀等级但达到合格等级的情况,按原土地出让合同价款的40%退回土地出让金给土地出让方。

  逾期未进行评价或经评价未达到要求的,应当在合同约定时间内予以整改,整改最高不超过两次,单次整改期原则上不超过1年;逾期未达到整改要求的,区国土资源和规划局按合同约定收取违约金直至启动退出机制。园区分期供地的,上期用地未通过供后评价的,不得供应后续各期用地。

  对于通过“租让结合,先租后让”方式供应用地的园区,供后评价未达到要求或根据租赁合同约定时间内逾期(至评价结果通报后六个月内)未达到评价整改要求的,采用责令园区承租方六个月内转租符合条件的运营机构或区指定国有企业接手运营,并与区国土资源和规划局重新签订租赁合同,原则上园区定位不可变;逾期未转租者,租赁方依照法定程序报批,收回园区土地使用权,并根据收回时地上合法合规建筑物、构筑物及其附属设施的原建设成本给予园区承租方补偿。园区已进驻企业的管理由后续园区承租方按照园区进驻条件等办法管理。

  (三)供后评价说明

  评价资料由园区投建方统一提供,园区投建方要协调企业积极配合第三方专业评估机构实施评估。对于发现企业提交资料虚假的情况,无需参与供后评价,则评定为不合格,企业引入南沙区企业黑名单。对于园区投建方虚造审查资料的情况,园区供后评价评定为不合格,园区投建方引入南沙企业黑名单予以公告。对于上述企业,5年内不得进驻或参与新兴产业园开发以及享受其它政府专项扶持计划。

  八、适用范围及说明

  本意见中政策条款仅适用于南沙新区(自贸片区)新兴产业园用地的管理,包括新增新兴产业园、通过申请认定的改造型新兴产业园。

  对于现有产业园认定为新兴产业园,需要向区国土资源和规划局提交园区现有运营历史、改造计划、申请理由及其它认定需要资料,通过认定的园区,按规定补交相应时点土地出让金后,办理变更土地用途手续。

  本意见在施行过程中,均接受国家、广东省、广州市相应时点发布实施的土地房产政策约束。

  本意见自2017年1月1日起施行,有效期5年。本意见有效期内如遇法律、法规或有关政策调整变化的,从其规定。本意见有效期届满,将根据实施情况依法予以评估修订。本意见由南沙开发区国土资源和规划局负责解释。

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